2026 부동산(아파트) 재산세 계산기준: 공시가격 3억·4억·5억·6억·10억·20억 예상세액
9월에 아파트 재산세 2기분 전자고지서를 받으면 “7월에 이미 냈는데 왜 또 내지?”라는 생각이 듭니다. 주택분 재산세는 보통 연간 세액을 7월과 9월에 나누어 고지하기 때문입니다.
가장 먼저 구분할 것은 아파트 매매가와 공시가격은 다르다는 점입니다. 이 글의 예시는 실거래가나 KB시세가 아닌 공시가격을 기준으로 계산합니다. 같은 매매가의 아파트라도 공시가격, 주택 수, 전년도 세액에 따라 실제 고지서는 달라질 수 있습니다.
과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 주택분 재산세는 통상 7월과 9월에 나누어 냅니다. 계산의 출발점은 공시가격이며, 최종 납부액은 관할 구청의 고지서가 기준입니다.
1. 재산세는 누가, 언제 내나요?
재산세는 매년 6월 1일 현재 주택을 사실상 보유한 사람에게 부과하는 지방세입니다. 따라서 아파트 매매에서 잔금일이 6월 1일 전인지 후인지에 따라 해당 연도의 법정 납세의무자가 달라질 수 있습니다.
| 고지 시기 | 내용 |
|---|---|
| 7월 | 주택분 재산세 1기분, 연간 세액의 1/2 |
| 9월 | 주택분 재산세 2기분, 연간 세액의 1/2 |
| 예외 | 연간 주택분 재산세 본세가 20만 원 이하이면 7월에 한 번에 부과될 수 있음 |
따라서 9월 고지서는 대부분 새로운 세금이 추가된 것이 아니라, 7월에 낸 주택분 재산세의 나머지 절반입니다.
2. 아파트 재산세 계산식
고지서에는 재산세뿐 아니라 도시지역분과 지방교육세가 함께 표시됩니다.
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
연간 예상 납부액 = 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세
도시지역분 = 과세표준 × 0.14%
지방교육세 = 재산세 × 20%
2026년 일반 주택의 공정시장가액비율은 60%입니다. 다만 1세대 1주택으로 인정되는 주택은 2026년에 아래의 낮은 비율이 적용됩니다.
| 2026년 1세대 1주택 공시가격 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 43% |
| 3억 원 초과~6억 원 이하 | 44% |
| 6억 원 초과 | 45% |
예를 들어 공시가격 5억 원의 1세대 1주택이라면 과세표준은 5억 원 전체가 아니라 5억 원 × 44% = 2억 2,000만 원입니다.
3. 재산세율: 일반세율과 1세대 1주택 특례
재산세는 과세표준 구간별 누진세율을 적용합니다. 공시가격 9억 원 이하의 1세대 1주택에는 특례세율이 적용될 수 있습니다.
| 과세표준 | 일반세율 | 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택 특례 |
|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.10% | 0.05% |
| 6,000만 원 초과~1억 5,000만 원 이하 | 0.15% | 0.10% |
| 1억 5,000만 원 초과~3억 원 이하 | 0.25% | 0.20% |
| 3억 원 초과 | 0.40% | 0.35% |
공시가격 10억 원과 20억 원 사례는 1세대 1주택이라도 공시가격 9억 원을 넘으므로 재산세 특례세율은 적용되지 않습니다.
4. 공시가격별 2026년 예상세액
아래 표는 서울의 일반적인 도시지역 아파트, 1세대 1주택, 도시지역분과 지방교육세 포함을 가정한 연간 단순 계산 예시입니다. 세부담상한, 감면, 공동명의 및 개별 고지 조건은 반영하지 않았으므로 실제 고지서와 차이가 날 수 있습니다.
| 공시가격 | 비율 | 과세표준 | 연간 예상세액 | 7월 예상 | 9월 예상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 43% | 1억 2,900만 원 | 약 29만 9천 원 | 약 15만 원 | 약 15만 원 |
| 4억 원 | 44% | 1억 7,600만 원 | 약 45만 3천 원 | 약 22만 6천 원 | 약 22만 6천 원 |
| 5억 원 | 44% | 2억 2,000만 원 | 약 62만 원 | 약 31만 원 | 약 31만 원 |
| 6억 원 | 44% | 2억 6,400만 원 | 약 78만 7천 원 | 약 39만 4천 원 | 약 39만 4천 원 |
| 10억 원 | 45% | 4억 5,000만 원 | 약 203만 4천 원 | 약 101만 7천 원 | 약 101만 7천 원 |
| 20억 원 | 45% | 9억 원 | 약 482만 4천 원 | 약 241만 2천 원 | 약 241만 2천 원 |
공시가격 5억 원을 직접 계산해 보면
과세표준 = 5억 원 × 44% = 2억 2,000만 원
재산세(특례) = 12만 원 + (2억 2,000만 원 - 1억 5,000만 원) × 0.20% = 26만 원
도시지역분 = 2억 2,000만 원 × 0.14% = 30만 8,000원
지방교육세 = 26만 원 × 20% = 5만 2,000원
연간 예상세액 = 62만 원
단순 계산상 7월과 9월에 각각 약 31만 원씩 고지될 수 있습니다.
공시가격 10억 원에서 달라지는 점
과세표준 = 10억 원 × 45% = 4억 5,000만 원
재산세(일반) = 57만 원 + (4억 5,000만 원 - 3억 원) × 0.40% = 117만 원
도시지역분 = 4억 5,000만 원 × 0.14% = 63만 원
지방교육세 = 117만 원 × 20% = 23만 4,000원
연간 예상세액 = 203만 4,000원
5. 실제 고지서가 표와 다른 이유
- 세부담상한: 전년도보다 세 부담이 급격히 늘지 않도록 상한이 적용될 수 있습니다.
- 공시가격의 변동: 같은 아파트라도 매년 공시가격이 변합니다.
- 1세대 1주택 인정 여부: 보유 주택 수와 주택 수 산정 제외 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 도시지역분 적용: 지역과 과세대상에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
- 공동명의와 지분: 각자의 지분과 납세의무에 따라 고지 내용이 달라질 수 있습니다.
6. 고지서에서 꼭 확인할 네 가지
| 확인 항목 | 뜻 |
|---|---|
| 과세표준 | 공시가격에 공정시장가액비율을 적용한 계산 기준 금액 |
| 재산세 | 과세표준과 세율로 계산한 주택분 본세 |
| 도시지역분 | 도시지역에 있는 주택 등에 추가되는 금액 |
| 지방교육세 | 재산세 본세의 20% |
작년 고지서와 올해 고지서를 나란히 놓고 공시가격, 과세표준, 재산세 본세를 비교하면 세금이 달라진 이유를 찾기 쉽습니다.
7. 재산세와 종부세·취득세는 어떻게 다른가요?
재산세는 주택을 보유하면 지방자치단체가 부과하는 지방세입니다. 종합부동산세는 일정 기준을 넘는 주택·토지 보유에 대해 국세로 별도 부과될 수 있고, 취득세는 집을 살 때 한 번 내는 지방세입니다.
8. 매년 8~9월에 이 글을 업데이트합니다
재산세는 법령, 공정시장가액비율, 공시가격, 지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 매년 8월부터 9월 사이에 1세대 1주택 공정시장가액비율, 특례세율 적용 기준, 서울 ETAX 안내, 공시가격별 예상세액 표를 확인해 갱신합니다.